Arsa Kredisi Hesaplama ve Faiz Oranları

İmarsız arsa kredisi, imarı olmayan arsa alımlarında kullanılan arsa kredisidir. İmarsız arsa kredisi, arsa ipotek gösterilerek alınamaz. Bankalar arsa kredisi verirken yalnızca imarlı arsaları ipotek etmeyi kabul eder. İmarsız arsa kredisi ise farklı bir gayrimenkule ipotek koydurularak alınabilir.

Arsa kredisi, imarlı veya imarsız arsa satın almak isteyenlere verilen bir kredi türüdür. Arsa kredisi için aranan koşullar aşağıdaki gibi sıralanabilir.

• Arsanın imarlı olması veya arsa kredisi için farklı bir gayrimenkule ilişkin ipotek gösterilmesi
• Bankanın talebi halinde kefil gösterilmesi

Faizsiz arsa kredisi,  katılım bankaları tarafından verilir, bu bankalarda faiz değil kar payı üzerinden hesaplama yapılır. Faizsiz kredi ifadesi, alınacak olan kredinin maliyeti olmadığı anlamını taşımaz bu nedenle arsa kredisi alırken tüm bankaların faiz veya kar payı oranlarına bakılarak tercih yapılmalıdır.

Arsa kredisi alırken geri ödeme tablosu hazırlanır. Bu tablo, aylık olarak ödenecek taksit tutarını, kalan borç maliyetini ve KKDF, BSMV gibi vergi yansımalarını gösterir. Arsa kredisi ödeme tablosu şu şekilde hazırlanır.

• Ödenecek olan aylık taksit bulunur.
• İlk ay için tüm anapara üzerinden aylık faiz hesaplanır.
• Faiz üzerinden BSMV ve KKDF hesaplanarak eklenir.
• İlk taksit toplam tutarından, hesaplanmış olan faiz çıkartılarak ilk aya ait anapara ödemesi bulunur.
• Toplam anapara tutarından, ilk aya ait anapara ödemesi çıkartılarak kalan anapara ödemesi bulunur.
• Kalan anapara üzerinden yeniden söz konusu aya ait faiz toplamı bulunarak toplam taksitten düşülür ve o aya ait anapara ödemesi bulunur.
• Yapılan işlemler vade sonuna kadar olan her ödeme dönemi için tekrarlanır.

Arsa kredisi vadeleri, tüketici talepleri ve banka uygulamalarına göre değişebilir fakat en yüksek vade miktarları Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından belirlenir. 2023 yılı itibarıyla bankalar tarafından verilen en yüksek arsa kredisi vadesi 120 aydır.

Arsa kredisi vadesi, 240 aya kadar çıkabilir ancak tüketiciler, kullanacakları kredi miktarına bağlı olarak vade süresini mümkün oldukça kısa tutar.

Arsa kredisi başvurusu, arsa kredisi veren herhangi bir bankaya doğrudan yapılır ve arsa kredisi başvurusu için gerekli olan belgeler, banka personeline teslim edildikten sonra arsa kredisi işlemleri başlar.

Arsa kredisi başvurusunun en kısa sürede sonuçlanabilmesi için belgelerin eksiksiz teslim edilmesi gerekir. Sürecin kısa tutulması amacıyla arsa kredisi için gerekli olan belgeler şunlardır.

• Arsa kedisi başvuru formu
• Kimlik belgesi
• Gelir belgesi
• Varsa ek gelir belgesi
• Alınacak olan arsanın tapu fotokopisi
• Banka tarafından istenebilecek diğer belgeler
• İstenmesi halinde müşteri adına kayıtlı doğal gaz, su veya elektrik faturası
• İstenmesi halinde kefil

Arsa kredisi, hemen herkes tarafından çekilmesi mümkün olan bir kredi türüdür, arsa kredisi çekebilmek için özellikle belirlenen şartlar fazla değildir. Aşağıdaki şartları sağlayan kişiler arsa kredisi çekebilir.

• 18 yaşından büyük olmak
• 65 yaşını aşmamış olmak
• Belgelenebilir geliri olmak

Çalışmayanlar arsa kredisi çekebilir ancak arsa kredisi çekmek için farklı şartlar gereklidir. Çalışmadığı halde arsa kredisi çekebilecek olan kişiler şunlardır.

• Emekliler
• Kira geliri olanlar
• Bir şirketten kar payı geliri elde edenler
• Çiftçiler

Faizsiz kredi veren bankalar, katılım bankalarıdır. Katılım bankaları, faiz yerine kar paylaşımı yöntemini tercih eden bankalardır. Faizsiz arsa kredisi veren bankalar şunlardır.

• Ziraat Katılım
• Vakıf Katılım

Arsa kredisi faiz oranları, dönem dönem değişiklik gösterir. Ülkenin iç ve dış dinamikleri, TCMB tarafından belirlenen faiz politikaları gibi unsurları kredi faizlerini doğrudan etkiler. 2023 yılı için en düşük faizli arsa kredisi veren bankalar ve şunlardır.

• Ziraat Katılım
• Ziraat Bankası
• TEB
• Vakıf Katılım

Arsa kredisi çekmek isteyen kişinin halihazırda çalıştığı veya maaş müşterisi olduğu bankadan arsa kredisi çekmesi bir gün kadar kısa sürebilir. Tüketicinin daha önce hiç çalışmadığı bir bankadan arsa kredisi çekmesi ise daha uzun sürer ve bu sürenin maksimum 1 hafta olması beklenir. Kredi çekme sürecini kısaltan faktörlerin başında ise Findeks notunun yeterli olması gelir. Tüketicinin kredi notunun iyi olmaması ve daha önce çalışmadığı bir bankadan kredi çekmeye çalışması, süreci uzatan etmenler arasındadır.

Arsa kredisi, bir arsa satın almak amacıyla çekilen bir kredi türüdür bu nedenle konut kredisi çekerken satın alınacak olan arsanın tapu bilgileri ile farklı bilgilere ihtiyaç duyulur. Ayrıca bankanın tahkikat yapması gerektiğinden anında arsa kredisi çekmek çok olası değildir. Kredi puanı yüksek olan kişiler, özellikle sürekli çalıştıkları bir bankadan arsa kredisi çekme işlemini bir gün gibi kısa bir sürede tamamlayabilir.

Arsa kredilerinde ödemelere ait düzenlemeler 28.05.2015 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 13. Maddesi uyarınca yapılmıştır. İlgili madde uyarınca kredi sözleşmesinde iki defa üst üste konut kredisi taksitinin ödenmemesi durumunda, sözleşmede ilgili madde yer alıyorsa banka, borcun tamamının ödenmesini isteyebilir. Banka tarafından gönderilen ihtarın tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde borç ödenmezse hukuki süreç başlar. Arsa kredileri ipotekli krediler olduğu için kredi konusu olan arsanın kredi taksitlerinin zamanında ödenmemesi, arsanın icra yoluyla satışına kadar gidebilir. Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 13/5 maddesine göre bu şekilde satışın toplam bedelinin, kalan kredi borçlarını aşması durumunda aradaki fark tüketiciye ödenir.

Arsa kredisi çekmek kredi notunu etkilemez. Kredi notunu etkileyen faktör çekilen arsa kredisinin geri ödenmesinde yaşanan aksaklıklardır. Arsa kredisinin taksitleri düzenli ve zamanında ödenirse kredi notu bu durumdan olumlu etkilenir; taksitlerin ödenmemesi veya aksatılması gibi durumlar ise kredi notunun düşmesine sebep olabilir.

Arsa kredisi ve tüketici kredisi birbirinden farklı kredi türleridir. Aralarındaki en temel fark, arsa kredilerinin ipotekli olma zorunluluğudur. Tüketici kredisi, diğer adı ile ihtiyaç kredisidir ve ipoteksiz olarak kullanılabilir. Arsa kredisi ise yalnızca arsa satın almak amacıyla çekilen bir kredi türüdür ve kredi konusu olan arsa üzerine ipotek konulur.

Arsa kredisi dosya masrafı, Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ile belirlenen tahsis ücreti ile bankaların talep ettiği arsa sigortası masraflarının toplamıdır.

Arsa kredisi dosya masrafı, Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik uyarınca %0,005 ile sınırlandırılmıştır. 100.000TL’lik bir kredi için en fazla %0,005 olarak uygulanabilir ve bu, 100.000TL’lik bir arsa kredisi için 500 TL tutarında dosya masrafı alınacağı anlamına gelir. 800.000TL’ arsa kredisi için alınabilecek maksimum dosya masrafı 4.000TL’dir. Bu sayılar maksimum dosya masrafını ifade eder ancak bankalar daha düşük dosya masrafı avantajı sunabilir.

Arsa kredisi başvurusu onaylanmama sebepleri şunlardır.

• Yetersiz gelir
• Yetersiz kredi notu
• Kara listede olmak
• Belge veya evrak eksikliği

Konut kredilerinden farklı olarak arsa kredilerinden KKDF alınır. Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu (KKDF), arsa kredilerinden alınan faiz üzerinden Gelir İdaresi Başkanlığına verilmek üzere %15 oranında alınır.

Konut kredilerinden farklı olarak arsa kredilerinden BSMV alınır. Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV), arsa kredilerinden alınan faiz üzerinden Gelir İdaresi Başkanlığına verilmek üzere %5 oranında alınır.

İpotekli arsa kredisi, uzun vade ile alınan krediyle arsa sahibi olunmasını sağlayan ve satın alınan arsayı teminat olarak ipotek eden bir kredi türüdür. İpotekli arsa kredisinde, ipotek edilen arsanın ekspertiz değerinin %90’ına kadar kredi çekilebilir. Örneğin ekspertiz değeri 120.000TL olan bir arsa için 108.000TL’ye kadar ipotekli arsa kredisi verilir ayrıca satın alınan arsa banka tarafından ipotek altına alınır.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 37/2 maddesi uyarınca kredi sözleşmesinde belirtilmek suretiyle finansmanı sağlayan kurum tarafından yalnızca sabit faizli arsa kredilerinde erken kapatma cezası uygulanabilir. Aynı kanun maddesine göre erken ödeme cezası, ödeme zamanında kalan taksit sayısı 36 aydan azsa erken ödenen tutarın %1’ine, 36 ayın üzerindeki vadelerde ise kalan tutarın %2’sine kadar olabilir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 31/1 maddesi uyarınca kredi veren kurum, erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve diğer maliyet indirimlerini yapmakla yükümlüdür.

Arsa kredisi, yalnızca arsa satın alma amacıyla kullanılabilen bir kredi türüdür. Her kredi türü için kredi hesaplama yöntemi farklılık gösterebilir. Arsa kredisi yerine tüketiciler aşağıdaki fonlama yöntemlerini de kullanabilir.

• 100.000 TL'ye kadar ihtiyaç kredisi kullanmak
• Ticari kredi ile şirket üzerine konut alınması
• Leasing

Arsa kredisi, herhangi bir arsayı satın almak maksadıyla alınan bir kredi türüdür. İhtiyaç kredisi ise çeşitli ihtiyaçları karşılamak amacıyla alınan bir kredidir. Bu nedenle ihtiyaç kredisi ile arsa kredisi birbirlerinden farklı kredi türleridir. Arsa kredisinde de ihtiyaç kredisinde de BSMV ve KKDF vergileri hesaplamaya ilave edilir, bu nedenle arsa kredisi hesaplama işlemi ile ihtiyaç kredisi hesaplama işlemi arasında herhangi bir fark yoktur.

Arsa kredisi, herhangi bir arsayı satın almak maksadıyla alınan bir kredi türüdür, taşıt kredisi ise bir araç almak maksadıyla çekilen bir kredidir, bu nedenle taşıt kredisi ile arsa kredisi birbirlerinden farklı kredi türleridir. Arsa kredisinde de taşıt kredisinde de BSMV ve KKDF vergileri hesaplamaya ilave edildiğinden arsa kredisi hesaplama işlemi ile taşıt kredisi hesaplama işlemi arasında herhangi bir fark yoktur.