Konut Kredisi Hesaplama ve Faiz Oranları

Konut Kredisi Nedir?

Konut kredisi, 28.05.2015 tarih ve 29369 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği ile hukuki düzenlemesi yapılan, ipotekli bir kredi türüdür. Türkiye’de konut kredileri, 21.02.2007 tarihinde TBMM’de kabul edilen Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile hayata geçmiş ve 2007 yılından beri bankalar tarafından konut satın alınması amacıyla tüketicilere verilmeye başlanmıştır. Konut kredisi günümüzde kullanılan en popüler kredi türlerinden bir tanesidir.

Konut kredisinin tarihsel ilk uygulamaları Orta Çağ Avrupa’sına dayanmakla birlikte, tarihte bilinen ilk profesyonel konut finansmanı kurumu 1775 yılında İngiltere’nin Birmingham kentinde kurulmuştur. Konut kredisinin dünyadaki adı “mortgage”dır ve ülkemizde de bazen bu ismiyle kullanılmaktadır. Etimolojik olarak mortgage, Latince’de ölü anlamına gelen “mort” ile Cermen kökenli ve rehinli ya da teminat anlamında “gage” kelimelerinin birleşiminden oluşmaktadır. 

Konut kredisi hakkında bilinmesi gereken üç önemli nokta şunlardır:

• Konut kredisi, satın alınacak evin ekspertiz değerinin tamamını karşılamaz, en fazla yüzde 90’ını karşılar. 
• Konut kredileri ipotekli kredi türüdür ve borcun tamamı ödenene kadar konut ipotekli olarak kalır. 
• Konut kredisi, KKDF ve BMSV gibi vergilerden muaftır. 

Konut kredisi faizleri genellikle makroekonomik gelişmelere göre bankalar tarafından belirlenir. Ancak bazı durumlarda devlet tarafından kamu bankaları aracılığıyla piyasa genelinden daha düşük faiz oranlı konut kredisi teşvikleri olmaktadır. Konut kredilerinin temel belirleyici faktörleri aşağıdaki gibidir:  

• Merkez Bankası’nın faiz politikası 
• Bankaların para edinme (mevduat) maliyetleri 
• Enflasyon 
• Kredi arz talep dengesi 

Konut kredisi faizlerini belirleyen faktörler, faiz oranlarının bankalara göre değişmesine neden olur. Örneğin topladığı mevduat oranı artan bir banka daha düşük faizle kredi verebilir. Şubat 2023 itibarıyla Türkiye genelindeki toplam tüketici kredilerinin yaklaşık %33’ünü konut kredileri oluşturur. Bu yönüyle konut kredisi, en popüler ikinci kredi türüdür. Konut kredilerinde belirli bir alt ve üst limit bulunmaz. 500 bin TL tutarına kadar olan konut kredilerinde, konutun ekspertiz değerinin %90'ına kadar kredi verilirken 500 bin TL tutarının üzerindeki konut kredilerinde ise konutun ekspertiz değerinin %80'ine kadar konut kredisi kullanılabilir.

Konut Kredisi Nasıl Hesaplanır?

Konut kredisi hesaplaması anapara, aylık faiz oranı ve vade verileri ile hesaplanır. Aylık taksit tutarı belirlendikten sonra her ay için kalan anapara tutarı üzerinden aylık faiz hesaplaması yapılır, ilgili ay için ödenecek konut kredisi toplam taksidinden o ay için toplam faiz tutarı düşülür ve anapara ödemesi bulunur.

Konut kredisi hesaplamasında üç kriter vardır, bunlar kredi çekilecek tutar, faiz oranı ve vadedir. Kredi hesaplamasında şunlar kullanılır:

• Anapara: Toplam kullanılan konut kredisi tutarı 
• Faiz: Alınan borç için ödenecek aylık faiz oranı 
• Vade: Borcun ne kadar sürede ve hangi periyotlarda ödeneceğidir.

Konut kredisi hesaplamak için önce konut kredisi hesaplama alt formülleri ile gerekli hesaplamanın yapılması gerekir. Kullanılacak ilk formül aylık ödemenin hesaplanacağı formüldür. Toplam kredi tutarı, faiz oranı ve vade belirlendikten sonra konut kredisi aylık ödemeleri şu formülle hesaplanır:

Örneğin aylık %3 faiz oranıyla 120 ay vadeli 1.000.000 TL’lik örnek bir konut kredisi için aylık ödeme şu şekilde hesaplanır:

Anapara: 1.000.000

Faiz oranı: 0,03

Vade: 120 ay

=1.000.000 x 0,03 x (1,03)¹²⁰/(1,03)¹²⁰-1

Örnek konut kredisi hesaplamada toplam faiz ödemesini bulmak için şu hesaplama yapılır:

Aylık taksit tutarı: 30.889,92

Toplam geri ödeme = Aylık taksit X Toplam ödeme sayısı

30.889,92 TL x 120 = 3.706.790

Ödenen toplam faiz= Toplam geri ödeme - Anapara

3.706.790 – 1.000.000 TL = 2.706.790

05.02.2023 tarihili güncel faiz oranları ve farklı vadeler için konut kredisi hesaplamak için encazip.com konut kredisi hesaplama modülü kullanılmalıdır. 

Konut Kredisi Faiz Oranları Nelerdir?

Konut kredisi faiz oranları alt ve üst limitleri, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından belirlenir. Güncel mevzuata göre 500.000 TL’lik bir evin değerinin %90’ına, 500.000 TL üzerindeki evlerin ise değerinin %80’ine ve 120 ay vadeye kadar konut kredisi kullanılabilir.

Konut kredisi faiz oranlarını belirleyen 4 ana faktör şu şekildedir:

• Merkez Bankası’nın faiz politikası 
• Bankaların para edinme (mevduat) maliyetleri 
• Enflasyon 
• Kredi arz talep dengesi 

29.12.2022 tarihi için konut kredisi faiz oranları aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Bankaların konut kredisi faizleri anlık olarak değiştiğinden en doğru konut kredisi faiz oranını bulmak için konut kredisi karşılaştırma modülü kullanılarak 05.02.2023 tarihli güncel konut kredisi faiz oranlarına ulaşılmalıdır.

Faizsiz Konut Kredisi Var mıdır?

Katılım bankaları tarafından verilen faizsiz konut kredisi vardır. Katılım bankaları faiz ile değil, kar payı oranı ile konut kredisi verir. Faizsiz konut kredisi ile sıfır faizli konut kredisi birbirinden farklıdır. Faizsiz konut kredisi herkesin katılım bankalarından kullanabileceği kredilere verilen isimdir, sıfır faizli kredi ise 21.09.1991 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Toplu Konut Fonu'ndan Şehit Ailelerine, Malulleri ile Dul ve Yetimlerine Açılacak Faizsiz Konut Kredisi Yönetmeliği ile belirlenen şartlar kapsamında TOKİ tarafından saplanan kredilere verilen isimdir.

Katılım bankaları tarafından sağlanan faizsiz konut kredileri vardır. Türkiye’de katılım bankası olarak adlandırılan ve dünya genelinde İslami bankalar olarak sınıflandırılan bankalar, faiz ile değil kar paylaşımı yöntemi ile bankacılık sektöründe faaliyet göstermektedir. 

Dünya genelinde İslami bankalar olarak sınıflandırılan katılım bankaları, faiz ile değil kar paylaşımı yöntemi ile bankacılık sektöründe faaliyet gösterir. Faizsiz konut kredisi, sıfır faizli kredi anlamına gelmediğinden bu kredinin de bir maliyeti olur. Faizsiz kredi ile faizli kredi arasında karar vermek için tüketicilerin toplam geri ödeme tutarlarını karşılaştırarak karar vermeleri önerilir. Faizsiz konut kredisinin varlık amacı, İslami usüllere uygun olaran kredi çekerek konut almak isteyen bireylerin ihtiyaçlarına cevap vermektir.

Konut Kredisi Ödeme Tablosu Nasıl Hazırlanır?

Konut kredisi ödeme (amortisman) tablosu, kredi vadesi boyunca aylık ödenecek toplam taksit tutarını, faiz tutarını ve anaparadan düşülecek ödeme tutarının hesaplanması sağlayan tablodur. Faiz tutarı kalan anapara üzerinden hesaplandığından dolayı konut kredisinin detaylı analizi için konut kredisi ödeme tablosunun hazırlanması önemlidir.

Konut kredisi ödeme tablosu hazırlamak için öncelikle kullanılacak toplam kredi (anapara), aylık ödeme tutarı, faiz oranı ve vade belirlenmelidir. Konut kredisi ödeme tablosu hazırlamak için şu adımlar izlenmelidir:

• Ödenecek aylık taksit bulunmalıdır. 
• Ödenecek aylık taksit bulunduktan sonra ilk ay için tüm anapara üzerinden aylık faiz hesaplanmalıdır.
• İlk taksit toplam tutarından hesaplanan bu faiz çıkartılmalı ve ilk aya ait anapara ödemesi bulunmalıdır.
• Toplam anapara tutarından ilk aya ait anapara ödemesi çıkartılarak kalan anapara ödemesi bulunmalıdır.
• Kalan anapara üzerinden yeniden ilgili aya ait faiz toplamı bulunmalı ve toplam taksitten düşülerek o aya ait anapara ödemesi bulunmalıdır.
• Bu işlemler vade sonuna kadar olan her ödeme dönemi için tekrarlanmalıdır.

Bu adımlar takip edilerek kolayca konut kredisi hesaplama tablosu hazırlanabilir. Diğer bazı kredilerin aksine konut kredilerinin vergiden muaf olduğuna hesaplamada dikkat edilmelidir. 

Konut Kredisi Vadeleri Değişmekte midir?

Konut kredisi vadeleri bankalara ve tüketicilere göre değişir. Tüketiciler aylık gelirinin belirli bir kısmının üzerinde aylık geri ödemesi olan kredi kullanamayacağı için bu koşulda tüketicinin konut kredisi alırken vadeyi daha uzun tutması gerekir. Konut kredisi vadesi uzadıkça aylık ödemelerdeki anapara ödemesi oranı düşer ve uzun vadeli kredilerde daha yüksek toplam faiz ödemesi yapılır. Konut kredisi vadesi kısaldıkça ödenecek faiz de düşer.

Aşağıdaki tabloda yalnızca konut kredisi vadesi değiştirilip, diğer tüm değişkenler sabit tutularak hesaplama yapılmış ve konut kredisi vade değişimlerinin finansal sonuçları gösterilmiştir.

Konut Kredisi Vadeleri Nelerdir?

Konut kredisi vadesi en az 3 aydan başlayıp 240 aya kadar çıkabilir. En popüler konut kredisi vadeleri ise; 36 ay, 48 ay ve 60 aydır. En popüler konut kredisi vadelerine göre, 100.000 TL tutarındaki bir konut kredisi için ödenecek toplam faiz tutarları tablodaki gibidir.

Tablodaki banka faiz oranları örnek olarak gösterilmiştir. Bankaların faiz oranları anlık olarak değişmektedir, 05.02.2023 tarihli güncel faiz oranlarıyla vadeye göre kredi hesaplaması için kredi hesaplama ve karşılaştırma modülü kullanılmalıdır.

Konut Kredisi Başvurusu Nasıl Yapılır?

Konut kredisi başvurusu online veya geleneksel kanallar üzerinden olmak üzere farklı şekillerde yapılabilir. Konut kredisi başvurusu yapılabilecek kanallar aşağıdaki gibidir:

• encazip.com üzerinden başvuru: encazip.com üzerinden konut kredisi karşılaştırması yapıp, hizmet sağlayıcı altyapısı sayesinde anında konut kredisi başvurusu yapılabilir. encazip.com'dan konut kredisi başvurusu yapmak için öncelikle hesaplama modülü kullanılarak karşılaştırma yapılmalı, karşılaştırma sayfasında en cazip kredi seçilmeli ve devamında ilgili form doldurulmalıdır.
• Bankaların internet bankacılığı kanalları: Bankaların internet bankacılığı kanalları üzerinden konut kredisi başvurusu yapılabilir. Bazı bankalar tamamen online olarak hizmet verirken, bazı bankalarda online başvuru ön onay olarak kabul edilir ve işlemlerin tamamlanması için tüketicinin banka şubesine gidip evrak işlerini tamamlanması istenir.
• Bankaların çağrı merkezleri: Bankaların çağrı merkezleri üzerinden konut kredisi başvurusu yapılabilir.
• Banka şubeleri: Banka şubelerine giderek konut kredisi başvurusu yapılabilir. Banka şubesine gitmeden önce bankaların çağrı merkezleri ile iletişime geçip ön başvuru yapmak ve gerekli evrak listesini öğrenmek tüketicilerin daha hızlı işlem yapmalarını sağlayacaktır.

Konut Kredisi Başvuru Belgeleri Nelerdir?

Konut kredisi başvurusu yaparken gerekli olan belgeler şunlardır:

• Başvuru formu 
• Alınacak konuta ait tapu fotokopisi
• Nüfus cüzdanı 
• İkametgah ilmuhaberi 
• Gelir belgesi 
• Ücretli çalışanlar için; maaş bordrosu, maaşta kısıtlama olmadığına dair şirketten alınacak belge, belgelerde imzası bulunan şirket yetkililerine ait imza sirküsü 
• Serbest meslek erbapları için; vergi levhası fotokopisi, faaliyet belgesi, imza sirküleri, ticaret sicil gazetesi, bir yıllık bilanço, son yılın kurumlar vergisi tahakkuk fişi 
• Emekliler için maaş cüzdanı fotokopisi

Konut Kredisini Kimler Çekebilir?

Mevzuata ve mevcut uygulamalara göre aşağıdaki şartlara uyan kişiler konut kredisi çekebilir: 

• Belirli bir yaş sınırında olmak: Konut kredisi çekebilmek için 18 ile 70 yaş arasında olmak gerekir. 
• Bankanın değerlendirmesi: Konut kredisi çekebilmek için bankanın kredi verme kriterlerine uygun olmak gerekir. Bu da kişinin kredi geçmişi ve kredi notuyla ilgilidir. 
• Gelir sahibi olmak: Konu kredisi çekecek kişilerin gelir sahibi olması ve bu gelirini belgelendirmesi gerekir. Kullanılacak konut kredisinin aylık ödemesi kişinin aylık gelirinin 2/3’ünden yüksek olamaz. 
• Peşinat: Konut kredisi alabilmek için bir peşinat ödenmesi gerekir. Bu peşinat ödemesi ev sınıfına göre %10 ile %20 arasında değişir. Yalnızca peşinat ödeyebilen kişiler konut kredisi çekebilir. 
• Gayrimenkulün krediye uygun olması: Konut kredisi teminatının önemli bir kısmı satın almak için kredi kullanılan gayrimenkulün ipoteklenmesiyle teminat altına alınır. Yalnızca gayrimenkulün ekspertiz raporu sonucunda krediye uygun olduğu anlaşılması ile konut kredisi kullanılabilir. 

Çalışmayanlar Konut Kredisi Çekebilir mi?

Konut kredisi kullanmak için en önemli kriter düzenli bir gelir sahibi olmaktır. Sigortalı olarak çalışmayanlar kanıtlanabilir bir gelir sahibiyse, bu geliri kanıtlar belgeyi bankaya ibraz ederek konut kredisi kullanabilir. 

Düzenli emekli maaşı alanlar, sahip oldukları gayrimenkullerden düzenli kira geliri elde edenler, şirket ortağı olmaları ile bu şirketlerden gelir elde edenler, aktif çalışmadıkları halde bu gelirlerini belgelendirerek konut kredisi kullanabilir.

Ev Hanımları Konut Kredisi Alabilir mi?

Belgelenebilir geliri olmayan ev hanımları, başka bir mülkü teminat göstermek suretiyle belirli şartlar dahilinde konut kredisi alabilir. Geliri olmayan ev hanımları için konut kredisi başvuru esnasında bankalar tarafından kefil talep edilebilir.

Faizsiz Konut Kredisi Veren Bankalar Hangileridir?

Faizsiz konut kredisi, katılım bankaları tarafından verilir. Bu bankalar arasında öne çıkanlar şunlardır:

• Kuveyt Türk 
• Aktif Bank 
• Albaraka Türk 
• Ziraat Katılım 
• Vakıf Katılım 
• Türkiye Finans 

Faizsiz konut kredisi veren bankaların temel özellikleri katılım bankası olmalarıdır. Bu bankalar faiz oranı ile değil kar payı uygulaması ile İslami usullere uygun olarak konut kredisi kullandırır. Faizsiz konut kredisi formülü hesaplama ile faizli konut kredisi hesaplama formülleri aynı olmakla birlikte isimlendirmelerde farklılıklar bulunur. Tüketicilerin kafa karışıklığı yaşamamak için faizsiz konut kredisi ile faizli konut kredisini karşılaştırırken toplam geri ödeme tutarlarına bakmaları önerilir.

En Düşük Faizli Konut Kredileri Hangi Bankalardadır?

29.12.2022 tarihi için en düşük konut kredisi faiz oranları aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Bankaların konut kredisi faizleri anlık olarak değiştiğinden en doğru konut kredisi faiz oranını bulmak için konut kredisi karşılaştırma modülü kullanılarak 05.02.2023 tarihli güncel konut kredisi faiz oranlarına ulaşılmalıdır.

Konut Kredisi Çekmek Ne Kadar Sürer?

Konut kredisi çekmek isteten kişinin halihazırda çalıştığı veya maaş müşterisi olduğu bankadan konut kredisi çekmesi 3 gün kadar kısa sürebilir. Bireyin daha önce hiç çalışmadığı bir bankadan konut kredisi çekmesi ise birkaç haftayı bulabilir. Bu sürenin ortalama 1 hafta olması beklenir ve en fazla 10 gün içinde konut kredisi başvursu neticelenir. Kredi çekme sürecini kısaltan faktörlerin başında ise Findeks kredi notunun yeterli olması gelir. Bireyin kredi notunun iyi olmaması ve daha önce çalışmadığı bir bankadan kredi çekmeye çalışması süreci uzatan etmenler arasındadır. 

Anında Konut Kredisi Çekilir mi?

Konut kredisi, bir ev satın almak amacıyla çekilen bir kredi türüdür ve başvuru süreci farklı işlemleri içerdiğinden anında konut kredisi çekmek mümkün değildir. Ancak anında konut kredisi sloganlı kampanyalı kredilere yapılacak başvuru ile anına ön onay alınabilir fakat kredi anında kullandırılmaz, para hesaba anında geçmez. Yalnızca kredinin onaylandığı ve prosedürlerin tamamlanmasının ardından kredinin hesaba geçeceği anlaşılmış olur.

Konut kredisi ipotekli bir kredi türü olduğundan, konut kredisi çekerken satın alınacak olan evin tapu bilgileri ile farklı bilgilere ihtiyaç duyulur. Ayrıca bankanın tahkikat yapması gerekir. Bu nedenle konut kredisi anında çekilemez. Ancak kredi puanı yüksek olan kişiler özellikle sürekli çalıştıkları bi bankadan konut kredisi çekme işlemini bir gün gibi kısa bir sürede tamamlayabilir. 

Konut Kredisi Taksitleri Zamanında Ödenmez ise Ne Olur?

Konut kredilerinde ödemelere ait düzenlemeler 28.05.2015 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 13. Maddesi uyarınca yapılmıştır. İlgili madde uyarınca kredi sözleşmesinde iki defa üst üste konut kredisi taksidinin ödenmemesi durumunda kalan borcun tamamının kapatılacağı belirtilmişse, alacaklı banka iki defa üst üste kredi taksit ödemesinin yapılmamasının üzerine borçluya bir ihtar çekerek 30 gün içinde tüm borcun kapatılmasını talep edebilir. İhtarın tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde borç ödenmezse hukuki süreç başlar. 

Konut kredileri ipotekli krediler olduğu için, kredi konusu olan gayrimenkulün kredi taksitlerinin zamanında ödenmemesi gayrimenkulün icra yoluyla satışına kadar gidebilir. Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 13/5 maddesine göre bu şekilde satışın toplam bedelinin kalan kredi borçlarını aşması durumunda aradaki fark tüketiciye ödenir.

Konut Kredisi Çekmek Kredi Notunu Nasıl Etkiler?

Konut kredisi çekmek, kredi notunu olumlu veya olumsuz bir şekilde etkilemez. Konut kredisinin onaylanması kredi notunu olumlu şekilde etkileyebilirken, kredi notunu etkileyen asıl faktör, konut kredisinin geri ödeme sürecidir. Ödemeler aksatıldığı ve temerrüde düşüldüğü takdirde kredi notu olumsuz etkilenir. Ödemelerin zamanında yapılması ise kredi notunu olumlu yönde etkiler. 

Konut Kredisi ve Tüketici Kredisi Aynı mıdır?

Konut kredisi ve tüketici kredisi birbirinden farklı kredi türleridir ve aralarındaki en temel fark konut kredilerinin ipotekli olma zorunluluğudur. Tüketici kredisi, diğer adı ile ihtiyaç kredisidir ve ipoteksiz olarak kullanılabilir. Konut kredisi ise yalnızca gayrimenkul satın almak amacıyla çekilen bir kredi türüdür ve kredi konusu olan gayrimenkul üzerine ipotek konulur.

Konut Kredisi Dosya Masrafı Nedir?

Konut kredisi dosya masrafı, Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ile belirlenen tahsis ücreti ile bankaların talep ettiği konut sigorta masraflarının toplamıdır. Konut kredisi dosya masrafı bankalara göre değişmekle birlikte mevzuatta toplam kredinin binde beşi olarak üst sınır getirilmiştir. Buna göre 100.000 TL'lik bir konut kredisinin dosya masrafı en fazla 500 TL olacaktır.

Konut Kredisi Dosya Masrafı Ne Kadardır?

Konut kredisi dosya masrafı, Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik uyarınca binde beşi ile sınırlandırılmıştır. 100 bin TL’lik bir kredi için en fazla binde beş olarak uygulanabilir. Bu da 100 bin TL’lik bir konut kredisi için 500 TL tutarında dosya masrafı alınacağı anlamına gelir. 800 bin TL’lik bir konut kredisi içinse alınabilecek maksimum dosya masrafı 4 bin TL’dir. Bu rakamlar dosya masrafı üst limitlerini ifade etmekte olup bankalar daha düşük dosya masrafı avantajı sunabilirler. 

Konut Kredisi Başvurusu Neden Onaylanmaz?

Konut kredisi başvurusunun onaylanmamasının farklı nedenleri olabilir. Bu nedenlerin başında ise krediyi talep eden kişinin belgelenebilir gelir ortaya koyamaması veya düşük kredi notuna sahip olması gelir. Konut kredisi başvurusunun onaylanmamasının nedenleri şunlardır:

• Düşük Kredi Notu: 0 ile 1900 arasında değişen kredi notu skalası içerisinde kredi notu 1100’ün altında kalanlar orta riskli olarak tanımlanır ve kredi başvurusu reddedilebilir.  
• Yetersiz Gelir: Konut kredisi geri ödeme taksitleri tüketicinin geliri oranında belirlenir. Bu nedenle az gelire sahip kişilerin yüksek seviyedeki konut kredisi başvuruları reddedilebilir. Ayrıca belgelenebilir geliri olmayan kişilerin de konut kredisi başvuruları reddedilir.
• Kara Liste: Herhangi bir nedenden dolayı bankacılık sisteminin kara listesinde bulunan kişilerin konut kredisi başvuruları reddedilebilir.  
• Belge Eksikliği: Başvuru dosyasında istenen belgelerden bir veya bir kaçının eksik olması, konut kredisi başvurusunun reddedilmesine yol açabilir.

Konut Kredisi KKDF Nedir?

KKDF, Kaynak Kullanımı Destekleme Fonunun kısaltılmış halidir. Gelir İdaresi Başkanlığına ödenmek üzere banka tarafından %15 KKDF alınır. Konut kredisi dışındaki tüm kredilerde KKDF bulunur. Bu nedenle konut kredisinde KKDF alınmaz. 88/12944 sayılı Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu Hakkında Kararın 4/2 maddesi uyarınca konut kredileri KKDF kesintisi yapılmayacak krediler arasında yer alır.

Konut Kredisi BSMV Nedir?

BSMV, Banka Sigorta Muamele Vergisinin kısaltılmış halidir. Gelir İdaresi Başkanlığına ödenmek üzere banka tarafından %5 BSMV alınır. Konut kredisi ve ipotekli konut kredisi dışındaki tüm kredilerde BSMV bulunur. 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29. maddesi uyarınca konut kredileri BMSV yükümlüğünden istisna tutulmuştur, bu nedenle konut kredilerinde BMSV bulunmaz.

İpotekli Konut Kredisi Nedir?

Konut kredisi ipotekli bir kredi ürünü olduğundan, ipoteksiz konut kredisi kullanılamaz. İpotekli konut kredisi, uzun vade ile alınan krediyle konut sahibi olunmasını sağlayan ve satın alınan konutu teminat olarak ipotek eden bir kredi türüdür. İpotekli konut kredisinde, ipotek edilen evin ekspertiz değerinin %90’ına kadar kredi çekilebilir. Örneğin ekspertiz değeri 120.000 TL olan bir ev için 108 bin TL’ye kadar ipotekli konut kredisi verilir. Ayrıca satın alınan ev banka tarafından ipotek altına alınır. Konut kredisi, kendinden ipotekli bir kredi türü olduğu için ipotekli veya ipoteksiz diye bir ayrım yoktur. Bu nedenle konut kredisinin hesaplama formülü tektir.

Erken Konut Kredisi Kapatma Cezası ve İndirimi Nedir?

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 37/2 maddesi uyarınca kredi sözleşmesinde belirtilmek suretiyle finansmanı sağlayan kurum tarafından yalnızca sabit faizli konut kredilerinde erken kapatma cezası uygulanabilir. Aynı kanun maddesine göre erken ödeme cezası, ödeme zamanında kalan taksit sayısı 36 aydan azsa erken ödenen tutarın %1’ine, 36 ayın üzerindeki vadelerde ise kalan tutarın %2’sine kadar olabilir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 31/1 maddesi uyarınca kredi veren kurum, erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve diğer maliyet indirimlerini yapmakla yükümlüdür.

Konut Kredisi Hesaplama Örnekleri Nelerdir?

Konut kredisi hesaplama, alınan toplam kredi, faiz oranı ve vadeye göre değişiklik gösterir. Temel olarak aylık ödeme planlı konut kredisi hesaplama şu şekilde yapılır:

• Öncelikle aylık sabit ödeme tutarı hesaplanır.
• Toplam alınan kredi (anapara) üzerinden toplam aylık faiz hesaplanır.
• Toplam aylık sabit ödeme tutarından hesaplanan faiz çıkartılarak toplam anapara ödemesi bulunur. 
• İlgili aya ait toplam anapara ödemesi, toplam kullanılan kredinin anapara tutarından çıkartılarak kalan anapara tutarı bulunur. 
• Bir sonraki ay için de yine kalan anapara üzerinden aynı hesaplama yapılır. 
• Bu işlem vade sonuna kadar her ödeme dönemi için tekrarlanır. 

500.000 TL konut kredisi için farklı faiz oranları ile örnek konut kredisi hesaplamaları aşağıdaki gibidir.

1.000.000 TL konut kredisi için farklı vadeler ile örnek konut kredisi hesaplamaları aşağıdaki gibidir.

Konut Kredisi Hesaplama Yöntemleri Nelerdir?

Konut kredisi hesaplamak için formül tek olsa da üç farklı değişken ile hesaplama yöntemi değiştirilebilir. Bu yöntemler aşağıdaki gibidir: 

• Vadeye göre konut kredisi hesaplama: Kullanılacak kredinin tutarı değişmeden vadeye göre konut kredisi hesaplaması yapılırken vade arttıkça ödenecek faiz de artar. Vade uzadıkça faiz masrafı artar, vade kısaldıkça faiz masrafı düşer. 
• Aylık taksite göre konut kredisi hesaplama: Tüketiciler, kullanacak oldukları konut kredisi tutarını gelirlerine göre belirleyecekleri aylık taksit tutarıyla kullanabilir. Bu durumda belirlenen tutara göre ödeme tablosu hazırlanarak toplam faiz ve anapara ödemeleri aylık ödenecek tutara göre belirlenir. Aylık taksite göre konut kredisi hesaplanırken talep edilen ödeme tutarından sonra toplam vade hesaplanır. 
• Faiz oranlarına göre konut kredisi hesaplama: Faiz oranı, konut kredisi toplam maliyetinin en önemli hesaplama unsurudur. Anapara üzerinden uygulanacak faiz direkt olarak toplam maliyeti belirleyeceğinden konut kredisi hesaplama yaparken mümkün olan en düşük faiz oranının seçilmesi tüketicinin avantajına olur. 

Popüler Konut Kredisi Hesaplama Miktarları

2022 yılı ikinci çeyrek verilerine göre Türkiye'de kullanılan konut kredilerinin %65'i kamu bankaları, %28'i de özel bankalar tarafından verilmektedir. En çok tercih edilen konut kredisi tutarları aşağıdaki gibidir:

• 500.000 TL
• 250.000 TL
• 1.000.000 TL

Türkiye'de tüketicilerin genellikle bireysel birikimlerini değerlendirmek amacıyla konut satın aldıkları analiz edilmektedir. Özellikle 2022 yılında konut fiyatlarındaki ve talepteki artış nedeniyle tüketiciler birikimlerinin üzerine belirli bir miktar konut kredisi kullanmanktadır. 500.000 TL için piyasa ortalamasına göre toplam 242.288 TL, 1.000.000 TL konut kredisi için ise 484.577 TL ortalama faiz ödemektedir. Faiz oranları anlık olarak değiştiğinden 05.02.2023 tarihli fiyatları yansıtan doğru hesaplama yapmak için kredi karşılaştırma modülü kullanılmalıdır.

500.000 TL Konut Kredisi Hesaplama Örneği

500.000 TL'lik faiz kullanımı için örnek vade ve faiz oranına göre toplam konut kredisi geri ödeme ve maliyet hesaplaması aşağıdaki gibidir.

100.000 TL Konut Kredisi Hesaplama Örneği

100.000 TL'lik faiz kullanımı için örnek vade ve faiz oranına göre toplam konut kredisi geri ödeme ve maliyet hesaplaması aşağıdaki gibidir.

200.000 TL Konut Kredisi Hesaplama Örneği

200.000 TL'lik faiz kullanımı için örnek vade ve faiz oranına göre toplam konut kredisi geri ödeme ve maliyet hesaplaması aşağıdaki gibidir.

300.000 TL Konut Kredisi Hesaplama Örneği

300.000 TL'lik faiz kullanımı için örnek vade ve faiz oranına göre toplam konut kredisi geri ödeme ve maliyet hesaplaması aşağıdaki gibidir.

1.000.000 TL Konut Kredisi Hesaplama Örneği

1.000.000 TL'lik faiz kullanımı için örnek vade ve faiz oranına göre toplam konut kredisi geri ödeme ve maliyet hesaplaması aşağıdaki gibidir.

Konut kredisinde en çok tercih edilen ve en düşük faiz oranı sunan bankalar Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank gibi kamu bankalarıdır. Ancak tüm bankaların konut kredisi faiz oranları anlık olarak değişiklik göstermektedir. 05.02.2023 tarihli güncel konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırarak en düşük faizli bankalara konut kredisi başvurusu yapmak için encazip.com karşılaştırma modülü kullanılmalıdır. 

Konut Kredisi Alternatifleri Nelerdir?

Konut kredisi, yalnızca konut satın alma amaçlı olarak kullanılabilen ipotekli kredilerdir. Her kredi türü için kredi hesaplama işlemi farklılık gösterebilir. Konut kredisi yerine tüketiciler aşağıdaki fonlama yöntemlerini de kullanabilir.

• 100.000 TL'ye kadar ihtiyaç kredisi kullanmak
• Ticari kredi ile şirket üzerine konut alınması
• Leasing

Konut Kredisi Hesaplama ve İhtiyaç Kredisi Hesaplama Farkları Nelerdir?

Konut kredisi hesaplama ile ihtiyaç kredisi hesaplama arasındaki tek fark KKDF ve BMSF’dir. Mevzuata göre konut kredilerinden KKDF ve BMSF alınmaz ancak ihtiyaç kredilerinden alınır. Bu fark dışında konut kredisi ve ihtiyaç kredisi aynı formül ve usülle hesaplanır.

Konut Kredisi Hesaplama ve Taşıt Kredisi Hesaplama Farkları Nelerdir?

Konut kredisi, taşıt kredisinin aksine KKDF ve BMSF vergilerinden muaf olduğu için konut kredisi faizi üzerinden bu vergiler tahakkuk etmezken taşıt kredilerinde bu vergiler alınır. Faiz üzerinden tahakkuk eden bu vergiler dışında konut kredisi hesaplama ile taşıt kredisi hesaplama formülleri aynıdır, öncelikle anapara, faiz ve vadeye göre aylık ödeme tutarı bulunur ve aylık sabit ödeme tutarı ile ödeme planı hazırlanır.