Konut Kredisi Hesaplama ve Faiz Oranları

Konut kredisi, 28.05.2015 tarih ve 29369 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği ile hukuki düzenlemesi yapılan ipotekli bir kredi türüdür. Türkiye’de konut kredileri, 21.02.2007 tarihinde TBMM’de kabul edilen Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile hayata geçmiş ve 2007 yılından beri bankalar tarafından konut satın alınması amacıyla tüketicilere verilmeye başlanmıştır. Konut kredisi günümüzde kullanılan en popüler kredi türlerinden bir tanesidir.

Konut kredisinin tarihsel ilk uygulamaları Orta Çağ Avrupa’sına dayanmakla birlikte tarihte bilinen ilk profesyonel konut finansmanı kurumu 1775 yılında İngiltere’nin Birmingham kentinde kurulmuştur. Konut kredisinin dünyadaki adı “mortgage”dır ve ülkemizde de bazen bu ismiyle kullanılır. Etimolojik olarak mortgage, Latince’de ölü anlamına gelen “mort” ile Cermen kökenli ve rehinli ya da teminat anlamında “gage” kelimelerinin birleşiminden oluşur. Konut kredisi hakkında bilinmesi gereken üç önemli nokta şunlardır.

• Konut kredisi, satın alınacak evin ekspertiz değerinin tamamını karşılamaz, en fazla yüzde 90’ını karşılar.
• Konut kredileri ipotekli kredi türüdür ve borcun tamamı ödenene kadar konut ipotekli olarak kalır.
• Konut kredisi, KKDF ve BMSV gibi vergilerden muaftır.

Konut kredisi faizleri genellikle makroekonomik gelişmelere göre bankalar tarafından belirlenir ancak bazı durumlarda devlet tarafından kamu bankaları aracılığıyla piyasa genelinden daha düşük faiz oranlı konut kredisi teşvikleri yapılır. Konut kredisi faizlerini belirleyen faktörler, faiz oranlarının bankalara göre değişmesine neden olur. Örneğin topladığı mevduat oranı artan bir banka daha düşük faizle kredi verebilir. Konut kredilerinde belirli bir alt ve üst limit bulunmaz. Konutun birinci ya da ikinci el olması, konut enerji sınıfı gibi unsurlar kullanılabilecek asgari ve azami kredi miktarını doğrudan etkiler.

Konut kredisi çeken bireyler, aylık taksitleri ödemekte zorluk yaşarsa konut kredisi yapılandırma talebinde bulunabilir. Konut kredisi yapılandırmak için kredi çekilen banka ile iletişime geçmek yeterlidir. Yapılandırma durumunda kredi, mevcut faiz oranları üzerinden yeniden değerlendirilir ve aylık taksit tutarları kalan kredi miktarı üzerinden tekrar hesaplanır. 

Konut kredisi çekmek için karşılanması gereken belirli şartlar vardır. Öncelikle kredi için gerekli olan teminat tutarına sahip olmak gereklidir. Teminat tutarı dışında, kredi notunun yeterli olması, belgelenebilir gelirin aylık tutarının, kredi taksitini karşılaması gereklidir. Bu kriterleri karşılayan tüketicilere kredi çıkma ihtimali yüksektir. 

Kullanılabilecek konut kredisi miktarı, konutun değerine, birinci el olup olmadığına, enerji sınıfına göre değişiklik gösterir. Birinci el konut almak isteyenler şu miktarlarda kredi çekebilir.

• Değeri 5.000.000TL altı olan konutlar için enerji sınıflarına göre %80-90 arası kredi kullanabilir.
• Değeri 5.000.000TL-10.000.000TL arası olan birinci el konutlar için enerji sınıflarına göre%70-80 oranında kredi kullanabilir.
• Değeri 10.000.000TL-20.000.000TL aralığında olan birinci el konutlar için %70-60 oranında kredi hakkı bulunur.
• Değeri 20.000.000TL ve üzeri olan konutlar için %60-50 oranında kredi hakkı bulunur.

İkinci el konutlar için kullanılabilecek kredi miktarı, birinci el konutlara göre değişkenlik gösterir. İkinci el konut kredisi oranları aşağıdaki gibidir.

• Değeri 1.000.000TL’den düşük olan konutlar için %90
• Değeri 1.000.000TL-2.000.000TL olan konutlar için %70-60
• Değeri 2.000.000TL-5.000.000TL olan konutlar için %60-50
• Değeri 5.000.000TL-10.000.000TL olan konutlar için azami 3.000.000TL-2.500.000TL

Değeri 10.000.000TL’nin üzerinde olan ikinci el konutlar için konut kredisi kullanılamaz.

Ev kredisi peşinatı, krediye konu olan konutun bedeline göre değişiklik gösterir. Örneğin değeri 1.000.000TL'nin altında olan ikinci el konutlar için %10 teminat talep edilir. Birinci el konutlarda ise değeri 5.000.000TL olan konutlar için %20-10 aralığında teminat gösterilmesi gerekir. Gösterilecek teminat miktarı evin değerine, birinci veya ikinci el olmasına, enerji sınıfına göre değişiklik gösterir.

Konut kredisi faiz oranları, bankaların inisiyatiflerine bağlı olarak dönemsel artış ya da azalış gösterebilir. Örneğin Ziraat Bankası konut kredisi faizleri, içerisinde bulunulan ülke durumuna ve ekonomik koşullara bağlı olarak artırılabilir ya da azaltılabilir. Dönemsel faiz karşılaştırması yapmak için karşılaştırma siteleri kullanılabilir.

Ev kredisi faiz oranları, ülkenin ilgili dönemdeki ekonomik durumuna ve iç dinamiklerine bağlı olarak değişkenlik gösterir. Bankalar, ülke iç ve dış şartlarına bağlı olarak faiz oranlarını artırıp, azaltabilir. Güncel konut kredisi faizleri ile karşılaştırma yapmak için kredi hesaplama araçları kullanılabilir. Kredi hesaplama araçlarıyla şunlar yapılabilir.

• Akbank konut kredisi hesaplama
• Ziraat konut kredisi hesaplama
• Halkbank konut kredisi hesaplama
• Vakıfbank konut kredisi hesaplama

Konut kredisi ödeme planları oluşturulurken, bankalar tarafından kişilere çeşitli ödeme alternatifleri sunulabilir. Örneğin yılın belirli dönemlerde çift maaş alan ya da prim hakkı bulunan çalışanlar, bu dönemlerde ara ödeme yapmak için bankalara talepte bulunabilir. 

Konut kredisi, ipotekli bir kredi türüdür. Konut kredisi çeken tüketiciler, kredi vade süresince evin ipotekli olacağını kabul eder. Borç tamamen ödendiğinde ev üzerindeki ipotek kaldırılır. 

Konut kredisi, bankalar tarafından talep edilen şartların karşılanması durumunda devredilebilir. Konut kredisi devri için evi alacak olan kişinin kredi notunu ve diğer kriterleri karşılaması gerekir. 

Ev kredisinin 2 ay boyunca gecikmesi durumunda, banka kredinin geri kalanının ödenmesini talep edebilir. 90 gün geciken kredi ödemeleri için yasal takip başlatılır. 

Banka ile konut alınan inşaat firması arasında özel bir anlaşma olması durumunda evin peşinatı için kredi çekilebilir. Konut, bankanın anlaşmalı olduğu inşaat firmaları arasındaysa, peşinat için uygun faiz oranlarıyla kredi sağlanabilir. 

Konut kredisi çeken tüketicinin vefat etmesi durumunda öncelikle hayat sigortasının olup olmadığına bakılır. Hayat sigortasının olmaması durumunda mirasçılara bakılır. Mirasçıların mirası, dolayısıyla da borç ödemesini reddetme hakkı bulunur. Mirasçı tarafından mirasın reddedilmesi durumunda borç, kefilden talep edilir. 

Konut kredisi başvurusu yapmak için banka tarafından talep edilen belgelerin hazırlanması gerekir. Bankalar tarafından aşağıda verilen belgeler talep edilir. 

• Başvuru formu (kredi başvurusu için istenen bilgiler bulunur)
• Kimlik belgesi (aslı veya fotokopisi)
• Gelir belgesi (vergi levhası ya da maaş bordrosu)
• Henüz başlanmamış olan binalar için inşaat ruhası (bu binalar için bakla ile anlaşmalı olmak gereklidir)
• Tamamlnamış binalar için kat mülkiyeti tapusunun fotokopisi
• Ekspertiz raporu (konut ücretinin tespit edilmesi için)

Kredi borcu olan evin satılabilmesi için iki yöntem bulunur. Konut kredisi alıcıya devredilerek kredi borcu olan ev satılabilir. Konut kredisi borcu olan evin satılabilmesi için kredi borcu ödenerek ipoteğin kaldırılması da sağlanabilir. 

İcradan ev alırken konut kredisi çekilmesi mümkündür. Ancak "icra yoluyla gayrimenkul almak" amacıyla talep edilen kredilerin çıkma ihtimali, diğer kredi türlerine göre daha düşüktür. İcra yoluyla konut almak için talep edilen kredinin çıkma ihtimalinin düşük olmasının nedeni, satış sonrası mahkeme yolunun açık olmasıdır. 

Türkiye'de konut kredisi ile mortgage kredisi aynı kavramdır. 2007 öncesi geçerli olan mortgage kredisi, 2007 yılında kaldırılmış ve her iki kredi böylelikle aynı anlama kavuşturulmuştur. 

Konut kredisi talebinde bulunurken, kredi peşinat miktarının ve kredi miktarının tespit edilebilmesi için ekspertiz görüşü gerekir. Ekspertiz tarafından yapılan konut bedeli tespiti karşılığında, kendisine bir ücret ödenir. Bu ücret, ekspertiz bedeli olarak adlandırılır. 

Konut kredisine ortak tapu yapılması mümkündür. Ortak tapu yapılabilmesi için ortaklardan birinin ya da tamamının kredi talebinde bulunması gerekir. Ancak ipotek, konutun tamamının üzerine konur. 

Konut kredisi hesaplaması anapara, aylık faiz oranı ve vade verileri ile yapılır. Aylık taksit tutarı belirlendikten sonra her ay için kalan anapara tutarı üzerinden aylık faiz hesaplaması yapılır, ilgili ay için ödenecek konut kredisi toplam taksidinden o ay için toplam faiz tutarı düşülür ve anapara ödemesi bulunur. Konut kredisi hesaplamasında üç kriter vardır. Bunlar kredi çekilecek tutar, faiz oranı ve vadedir. Kredi hesaplamasında şunlar kullanılır.

Katılım bankaları tarafından verilen faizsiz konut kredisi vardır. Katılım bankaları faiz ile değil, kar payı oranı ile konut kredisi verir. Faizsiz konut kredisi ile sıfır faizli konut kredisi birbirinden farklıdır. Faizsiz konut kredisi, katılım bankalarından kullanılabilecek kredilere verilen isimdir. Sıfır faizli kredi ise 21.09.1991 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Toplu Konut Fonu'ndan Şehit Ailelerine, Malulleri ile Dul ve Yetimlerine Açılacak Faizsiz Konut Kredisi Yönetmeliği ile belirlenen şartlar kapsamında TOKİ tarafından sağlanan kredilere verilen isimdir.

Konut kredisi ödeme (amortisman) tablosu, kredi vadesi boyunca aylık ödenecek toplam taksit tutarının, faiz tutarının ve anaparadan düşülecek ödeme tutarının hesaplanmasını sağlayan tablodur. Faiz tutarı, kalan anapara üzerinden hesaplandığından dolayı konut kredisinin detaylı analizi için konut kredisi ödeme tablosunun hazırlanması önemlidir.

Konut kredisi başvurusu online veya geleneksel kanallar üzerinden olmak üzere farklı şekillerde yapılabilir. En uygun konut kredisi başvurusu yapılabilecek kanallar aşağıdaki gibidir.

Mevzuata ve mevcut uygulamalara göre konut kredisi çekebilmek için bazı şartların karşılanması gerekir. Aşağıdaki şartlara uyan kişiler konut kredisi çekebilir.

Konut kredisi kullanmak için en önemli kriter düzenli bir gelir sahibi olmaktır. Sigortalı olarak çalışmayanlar kanıtlanabilir bir gelir sahibiyse, bu geliri kanıtlar belgeyi bankaya ibraz ederek konut kredisi kullanabilir.

Faizsiz konut kredisi, katılım bankaları tarafından verilir. Katılım pankaları, faiz yerine kar oranı yöntemini kullanılır. Katılım bankaları, faizsiz konut kredisi veren bankalar şunlardır.

Konut kredisi çekmek isteyen kişinin halihazırda çalıştığı veya maaş müşterisi olduğu bankadan konut kredisi çekmesi, 3 gün kadar sürebilir. Bireyin daha önce hiç çalışmadığı bir bankadan konut kredisi çekmesi ise birkaç haftayı bulabilir. Bu sürenin ortalama 1 hafta olması beklenir ve en fazla 10 gün içinde konut kredisi başvursu neticelenir. Kredi çekme sürecini kısaltan faktörlerin başında ise Findeks kredi notunun yeterli olması gelir. Bireyin kredi notunun iyi olmaması ve daha önce çalışmadığı bir bankadan kredi çekmeye çalışması süreci uzatır.

Konut kredisi ve tüketici kredisi birbirinden farklı kredi türleridir. Aralarındaki en temel fark konut kredilerinin ipotekli olma zorunluluğudur. Konut kredisi, taşıt kredisi gibi ipoteklidir. Tüketici kredisi, diğer adı ile ihtiyaç kredisi ipoteksiz olarak kullanılabilir. Konut kredisi ise yalnızca gayrimenkul satın almak amacıyla çekilen bir kredi türüdür ve kredi konusu olan gayrimenkul üzerine ipotek konulur.

Konut kredisi dosya masrafı, Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ile belirlenen tahsis ücreti ile bankaların talep ettiği konut sigorta masraflarının toplamıdır. Konut kredisi dosya masrafı bankalara göre değişmekle birlikte mevzuatta toplam kredinin binde beşini geçemez. Buna göre 100.000 TL'lik bir konut kredisinin dosya masrafı en fazla 500 TL olabilir.

Konut kredisi hesaplama için formül tek olsa da üç farklı değişken ile hesaplama yöntemi değiştirilebilir. Bu yöntemler aşağıdaki gibidir.