2023 Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Hesaplama

Gayrimenkulün satın alınış tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması, satıştan elde edilen kar üzerinden vergi ödenmesine sebep olur. Elde edilen kar üzerinden alınan bu vergi, Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi olarak adlandırılır.

Gayrimenkul değer artışı hesaplama yapılırken TÜİK tarafından yer ay güncel olarak açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi kullanılır. Yİ-ÜFE dikkate alınırken gayrimenkulün alındığı ya da satıldığı ay değil bir önceki ay baz alınır. Hesaplama şu formül üzerinden gerçekleştirilir.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı = Evin Satış Fiyatı (Satılan tarihteki Yİ-ÜFE / Alınan tarihteki Yİ-ÜFE)

Hesaplama sürecindeki olası karışıklıkları ve hataları önlemek için hesaplama araçları kullanılabilir.

Gayrimenkulün elden çıkarılması sebebiyle ortaya çıkan değer artış kazançları, satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde gayrimenkulün bulunduğu yerin vergi dairesine beyan edilir. Vergi dairesine beyanda bulunmak zorunludur.

Ev satılırken ödenecek vergi, ev satış bedeline bağlı olarak değişkenlik gösterir. Gayrimenkul satışında ortaya çıkan maliyet kalemleri şunlardır.

• Tapu harcı bedeli (Alıcı ve satıcıdan %2’şer oranlarda alınır.)
• Döner sermaye bedeli (1298,5TL olarak alınır.)
• Değer artış kazancı vergisi (Alış ve satış bedeli arasındaki fark üzerinden, Yİ-ÜFE baz alınarak hesaplanır.)

Gayrimenkuller yatırım amaçlı da satın alınması mümkün olan taşınmazlardır. Yatırım amaçlı taşınmaz satan alarak 5 yıl içerisinde bu taşınmazları satanların ödemesi gereken değer artış kazancı vergisi vardır. Değer artış kazancı, gayrimenkulün alış fiyatıyla satış fiyatı arasındaki farkın Yİ-ÜFE üzerinden hesaplanmasıdır.

Satın alınan gayrimenkulün 5 sene içerisinde satılması durumunda gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödenir. Değer artış kazancından indirilebilecek giderler şunlardır.

• Mal ve hakların maliyet bedeli
• Elden çıkarılma sebebiyle yapılan ve satıcı tarafından üstlenilen giderler
• Satışa konu olan gayrimenkul için ödenen vergi ver harçlar

Yalnızca ikinci el araç satışları alım-satım vergisi kapsamında değerlendirilir. Motorlu araç alım-satımlarından elde edilen kazançlar, ticari kazanç kapsamında değerlendirilir ve vergi konusunu doğurur.

Alım-satım tarihi arasında 5 yıl bulunmayan gayrimenkullerin satılması durumunda değer artış kazancı vergisi ödenir. Veri ödemesi yapabilmek için emlak vergisi hesaplama araçları kullanılır. Hesaplama sonucunda ortaya çıkan tutar ise vergi dairesine beyan edilerek ödeme gerçekleştirilir. Vergi beyanında bulunmayan kişiler vergi cezaları ile karşılaşır.

Tapu değer artışı hesaplama, satın alım değeri ile güncel değerin karşılaştırması üzerinden yapılır. Güncel değer hesaplanırken TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE değerleri baz alınır. Yİ-ÜFE değerleri konutun satın alım tarihindeki Yİ-ÜFE ve satım tarihinden bir önceki ay açıklanan Yİ-ÜFE değerleri baz alınarak yapılır.

Konut gelir vergisi hesaplama yapıldıktan sonra ortaya çıkan tutarın ödenmesi gerekir. Değer artış kazancı ödeme, her yıl iki eş taksit halinde gerçekleştirilir. Ödemeler mayıs ve temmuz aylarında gerçekleştirilir. Ödeme şu kanallar üzerinden yapılabilir.

• Vergi dairelerinden
• Vergi dairesinin internet sitesi üzerinden
• Gelir İdaresi Başkanlığı resmi web sitesi üzerinden

Değer artış kazancı vergisi, satış gerçekleştirilmiş ve kazanç elde edilmiş taşınmazlar için ödenir. Taşınmazın miras yoluyla elde edilmesi durumunda ödeme yapılmaz. Ödeme, bina, arazi, maden, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve diğer benzer konumlar için gerçekleştirilebilir.

Gayrimenkulün eşe ya da çocuğa devredildiği, miras yoluyla elde edildiği durumlarda değer artış kazancı vergisi ödenmez. Dernek ya da vakıflara bağış yoluyla verilen taşınmazlardan değer artış vergisi alınmaz. Alış-satış tutarı aynı olan taşınmazlardan kar elde edilmemesi sebebiyle vergi talep edilmez.

Vergi artış kazancının beyanı her yıl iki defa yapılır. Ödeme de iki eş taksit halinde yıllık olarak gerçekleştirilir. Ödemenin mart ve temmuz aylarında yapılması gerekir. Beyanname ise ödeme mayıs ayında yapılacaksa ayın 25’ine kadar vergi dairesine teslim edilir.

Değeri düşük gösterilerek satışı gerçekleştirilen gayrimenkuller için cezai işlem uygulanır. Geçmişte değerin düşük gösterilmesi sebebiyle eksik ödenen vergi oranı, cezasıyla birlikte tahsil edilir ve söz konusu tutara gecikme faizi uygulanır.

Ticari kurumlardan da değer artış kazancı vergisi talep edilir. Ticari kurumlara uygulanacak vergi oranında değişiklikler görülür. Örneğin ticari kurumun daha önce satın aldığı bir taşınmazı 2 yıl içerisinde satması durumunda, normal şartlarda %75 olarak uygulanan istisna oranı %50’ye düşer.